小区公共收益规范化管理指导手册

（试  行）

为深入贯彻《湖州市物业管理条例》和市纪委《2023年深入开展漠视侵害群众利益问题专项治理工作方案》及市委组织部、市建设局《关于全面试行红色物业“业账社管”制度的通知》等精神，进一步加强小区公共收益规范管理，确保公共收益有效利用和合理分配，保障广大业主的合法权益，特制定本指导手册。

一、公共收益归属

《湖州市物业管理条例》第四十四条规定“利用物业管理区域内业主的共有部分产生的收入，扣除合理的成本之后为公共收益，归业主共有”。

即指利用物业管理区域内的业主共用部位、共用设施设备、物业经营用房等产生的收入扣除法定税费、人工、能耗等合理成本后获得的收益，属于业主共有。

二、公共收益来源

（一）物业经营用房

按照有关规定由建设单位按开发物业总建筑面积的一定比例配置提供给物业区域内全体业主的经营用房等的租赁收入。

（二）公共区域

1.利用物业管理区域内公共场地、公共道路停放车辆收取的小区公共资源占用费；

2.利用物业管理区域内公共场地、围墙、建筑物外立面、道闸、灯箱、单元门（厅）、走廊通道、电梯轿厢等设置广告所得的收益。

（三）公共配套

利用物业管理区域内公共场地、文体设施开展经营活动及投放设施等所得的收益，如网球场地营业、游泳池营业等。

（四）其他收入

1.相关单位支付的归全体业主的违约金、赔偿金、捐赠等；

2.处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收入（维修资金使用所产生的回收残值除外）等；

3.公共收益的增值收益。

三、公共收益使用范围

公共收益主要用于补充建筑物及其附属设施的维修资金，也可以由业主共同决定用于物业管理方面的其他需要。

经业主共同决定，公共收益可用于以下：

（一）补充物业专项维修资金

公共收益用于补充维修资金的，应当按季度补充，补充比例不低于公共收益专户余额的百分之五十，补充后达到首期交存金额的，可以停止补充。

（二）小区公共设施设备维修

可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

（三）业主大会、业主委员会工作经费

召开业主大会产生的费用（包括业主委员会换届、选聘物业企业、招标费用、第三方代理费等）；

业主委员会办公经费、工作联系通讯费、经业主共同决定的有关人员的报酬或补贴等。

（四）经营费用

经业主大会决定并在物业服务合同内约定支付给资产管理方的经营管理费用。

（五）补贴物业服务成本不足

物业服务合同约定的补贴物业服务成本不足的合理费用。

（六）税金

营业税、增值税、房产税、所得税等。

（七）其他支出

第三方账务处理、审计费用、法务支出、招标代理费、水电费等用于物业管理的其他需要。

四、公共收益账务处理

（一）会计

小区公共收益应当独立列账，账目清晰。

按照会计制度相关规定对小区公共收益支出事项进行审核、支付、记账，并根据实际发生的公共收益经济业务事项进行会计核算，编制财务会计报告，定期向全体业主公示。有条件的业主大会、业主委员会可以委托有资质的第三方会计代理机构代理会计业务。

（二）审计

规范小区公共收益核算、资产管理、工程项目监管，由业主共同决定对以下情况进行审计：

1.小区项目建设审计（一般2万元以上，管理规约、业主大会议事规则有约定的，从其约定）

2.业主委员会离任、换届审计；

3.业主委员会首次成立时专户、账目、资金移交审计；

4.其他经业主共同决定需要审计的。

五、公共收益管理各方职责

（一）市物业主管部门负责全市区域内公共收益规范管理的指导。制定公共收益规范管理相关政策，指导建立小区公共收益数字化监管平台。

（二）区县物业主管部门负责指导街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会开展公共收益监管相关工作，并会同街道办事处、乡镇人民政府开展居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业相关负责人培训。负责小区公共收益数字化监管平台推广，提高平台使用效能。

（三）街道办事处、乡镇人民政府指导居（村）民委员会开展公共收益监管相关工作，组织开展居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业相关负责人培训，调处化解涉及公共收益矛盾纠纷。

（四）居（村）民委员会应当对公共收益进行指导和全流程监管，听取居民意见和诉求，协调各方权益，为公共收益管理提供支持和帮助。指导、督促业主委员会、物业服务企业将小区共有资金、资产等纳入小区公共收益数字化监管平台进行统一监管，实现小区财务数据情况、共有资金资产使用情况等在线查询。

（五）业主委员会应当严格遵守相关法律法规和政策规定，履行职责，做好公共收益的收取、使用及小区公共收益数字化监管平台信息录入工作。

（六）物业服务企业应当严格遵守相关法律法规和政策规定，履行职责，根据上级工作部署要求和业主大会议事规则、管理规约约定做好小区公共收益相关工作。

六、公共收益管理与监督

根据《湖州市物业管理条例》第四十五条规定，业主大会成立前，公共收益由居（村）民委员会开设银行专户代管，业主大会成立后经业主大会同意可以由居（村）民委员会代管。业主委员会自行管理的，应当接受居（村）民委员会的监管。

公共收益应当专户储存、单独列账、独立核算、定期公布，应每半年公示1次小区公共收益情况，公示时间一般为每年的1月和7月，如管理规约、业主大会议事规则内有约定的，从其约定。

（一）业主委员会成立前

1.社区（村）代管：由社区（村）开设基本账户，涉及到社区（村）代管的小区建立公共收益专户，单独列账、统一管理。

2.物业企业代管：由物业企业在管理项目所在地银行开设小区公共收益共管专户，并将其作为物业项目承接验收的内容予以验收把关，以执行双U盾管理的方式落实社区监管。

3.小区公共收益在业主大会、业主委员会成立前，原则上不得使用；如需使用的，根据相关法律法规政策规定、临时管理规约等执行。

（二）业主委员会成立后

1.业主委员会自管：首届业主委员会成立后，居（村）民委员会组织协调小区公共收益专户审计，并将专户、账目、凭证、资金移交业主委员会，并由业主委员会完成银行专户变更。业主委员会根据相关法律法规政策、业主大会议事规则、管理规约等实行日常管理。

建立业主委员会向社区（村）请示报告制度，业主委员会根据业主大会授权决定使用大额维修资金、支出小区公共收益、选聘物业服务企业、改造提升环境、完善公共设施等重大事项前，应主动向社区（村）报告。

2.社区（村）代管（监管）：在业主大会议事规则或管理规约中明确小区公共收益实行社区（村）代管，经业主大会同意，可由社区（村）对公共收益进行代管。也可由社区（村）和小区业委会各持一个银行U盾和印章，由社区（村）对公共收益使用进行监管。

3.物业企业代管：物业服务合同约定或业主委员会委托物业服务企业代为管理公共收益的，严格按双方约定执行，物业企业须在管理项目当地银行开设小区公共收益共管专户，接受社区（村）监管，执行双U盾管理。

物业服务合同到期1个月前完成小区公共收益移交审计，同时移交专户、资金、账目及相关资料。

（三）业主委员会不能正常履行职责的

为确保专户资金安全并不影响正常使用，在业主委员会不能正常履职并由社区（村）代行业主委员会职责时，街道（乡镇）可出具法人变更说明，及时变更银行法人登记。

七、设立公共收益使用简易流程

街道办事处、乡镇人民政府指导业主成立业主大会筹备组时，可根据小区实际情况在制定业主议事规则或管理规约中设置公共收益使用简易流程，明确委托业主委员会进行相应的使用和管理，明确具体的制度和规则，明确使用范围、使用金额、使用方式、使用公示、审批程序等。公共收益使用简易流程，应排除按规定或约定属于物业企业承担的责任范围，并不得损害业主的共同利益。

八、违法违规处理

（一）发现物业服务企业存在涉及公共收益管理违法违规情形的，由区县物业主管部门依法处理，并与物业企业及项目负责人信用评价等挂钩。

（二）发现物业服务企业在业主委员会成立后未及时移交公共收益代管部分的，按照《湖州市物业管理条例》第五十三条规定处理，并与物业服务企业及项目负责人信用评价等挂钩。

（三）业主委员会或相关主体在公共收益管理过程中存在违规情形拒不整改的或违规3次以上的或违法情形的，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县物业主管部门联合处置，涉及党员、公职人员违纪违法的，移交纪检监察机关处理。

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