近来在房住不炒、加强房地产调控背景下，国内部分地区仍然出现了火热炒房现象。前央行货币政策委员会委员、清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵在一次论坛上称，“房地产调控劲儿使反了？”。

一、问题

据报道李教授最担心中国经济的问题：第一件事是怎么能够保证收入不断提高。收入增长是消费增长的基础，最终消费是双循环的基础，怎么保证收入增长？实际上是“10+4”的问题，中国有14亿人口，10亿人口没有进入到中等发展水平，这10亿人口大部分还在农村或者还没有户籍，所以，城镇化必须关注这10亿人的发展。

第二件事是杠杆率。报告里说我们的杠杆率回升的，我担心一说明年的数据好就又要控制杠杆率。我的观点是：中国杠杆率的问题是杠杆的结构而不是总的杠杆率，国民储蓄率如此之高，投资的空间如此之大，在这种情况下，中国的杠杆率比日本还低，比美国高一点，很正常。关键是杠杆的结构要对，要形成一个“排毒”的机制，最近出现一些违约事件，我认为本质上是好事。现在杠杆的主要问题可能还不是企业债，主要问题是地方政府的债，期限太短，利率太高。

第三件事担心的是房地产调控。房地产调控还是不到位，还是要调整，甚至劲使反了。现在对房地产提出融资方面的“三条红线”，以这个办法来实现“房住不炒”，是把劲使反了。因为现在控制房地产最好的方式应该是增加供给。为什么成都、长沙、西安这三个地方房价涨得比较慢？因为它们供地比较足。所以，这个思路一定要改，控制房价需要在城镇化过程中适当地增加住宅用地，同时适当地让房地产企业去开发。现在的路子是反的。

二、利率高企

贝壳研究院数据显示，11月，房企境内债券融资平均票面利率为4.89％，较上月增加0.13个百分点。境内融资成本自8月以来一直保持上升趋势，且在11月加速上升。境外债券融资平均票面利率为8.04％，较10月大增，重回“8％”的水平。

房企融资成本分化较大，特别是在境外债券成本方面。头部房企平均票面利率维持在5.25％至5.45％的较低区间，中小房企11月境外债券票面利率在11.88％至14.50％的较高区间。

从融资规模看，中指院数据显示，11月，房企境内信用债和海外债发行规模环比增长率均超50％。11月，房地产行业信用债发行规模为484亿元，同比增长53.0％，环比增长55.0％，海外债发行规模达406亿元，同比下降35.3％，环比增长54.7％。中指院企业研究副总监表示，房企资金需求增加，也拉高了融资成本。

自9月以来，已连续三个月发债规模不及到期债务规模，房企融资规模增速受限，使其对销售回款依赖加强。展望2021年，房企将迎来债务偿还高峰期，到期债务规模预计达12448亿元，同比增长36.0％，房企偿债压力继续攀升。

三、炒房抬头

深圳房地产价格早已一骑绝尘，新房二手房均价已然超过北京上海。最近深圳新房市场的一些炒房现象频上热搜，“房产代持”这种存在巨大风险的现象也再次进入视野。

深圳热点楼盘“万人抢房”、“众筹打新”。11月24日，深圳某楼盘进行了公证摇号，这个楼盘的均价为13.2万/平米，总价区间在1184万元-2984万元之间，销售方案明确优先满足无房居民家庭购房需求，根据在深圳缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素筛选入围者。该楼盘最终有9690人参与摇号，得房率约12%。

十年前，深圳大部分厂房租金只要9元/平/月 ，现在都在30元/平/月以上，甚至有的厂房租金标价45元/平/月，是10年前的2-3倍，且租赁合同签约期限越来越短，续一次租金涨一次，未来租金对企业盈利能力影响太大。此外，随着空间资源越来越紧缺，深圳出现了全国罕见的16层高的厂房大楼。

企业外迁潮对深圳经济的影响，疫情以前已经有所体现，深圳2019年1-7月规模以上工业增加值月度累计同比增长6.1％，从2015年的1-7月增长7.8％开始，每年同期的增幅均有下降。最新公布的金融数据显示，2018年全年，深圳金融业的税收占比超过制造业，占比22.37％，制造业仅20.30％。

2015年深圳房价同比上涨近50％，领先全国，随之而来的是，深圳高科技产业加速外流。在2016年的深圳固定资产投资中，第二产业投资额在下半年也出现了负增，这当然与大量企业的“出走”不无关系。

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